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| 不動産登記法で決められた土地の区分で、その土地の使途により、 宅地、田、畑、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場 原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝 保安林、公衆用道路、公園、雑種地の２３種類に区分されています。 |
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| 土地の面積のことを地積といいます。 水平投影面積により平方メートル（㎡）を単位として定め、宅地については 小数点第３位以下を切り捨て他の地目については１０㎡以上のものは小数点以下を切り捨てる。 なお、㎡を坪に換算する場合は㎡数に０．３０２５を乗じて求めることが出来ます。 例えば、１００㎡なら １００×０．３０２５＝３０．２５坪となります。
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人間に戸籍簿があるように、土地・建物にも登記簿があります。 登記簿は表題部・甲区・乙区に分けて記載されており 土地の表題部には一筆ごとに所在、地番、地目、地積等の記載が、建物に関しては 所在、家屋番号、建物の種類、構造、面積、建築時期等が記載されています。 又、甲区には所有権に関する事項、乙区には所有権以外の権利に関する事項が記載されております。 なお、登記簿は一般に公開されており、法務局にて登記事項証明書 又は登記事項要約書等の交付を受けることが出来ます。 インターネットのオンライン登記情報提供制度を利用することも可能です。 コンピューターシステムによる登記簿 見本
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不動産登記法第１７条で登記所に備えることとしている地図は三角点を基準として測量したものです。 この地図のことを、一般に「１７条地図」と呼んでおりますが 田舎にはこの地図が備えられていない地域がたくさんあります。 これらの地域については「地図に準ずる図面」が備えられておりこれを一般に「公図」と呼んでおります。 公図は明治時代の地租改正事業の際に作成された地図を基本としており 土地の位置や形状が現地と符合しないものが多くあります。 １７条地図或いは公図は登記簿同様法務局に備わっており誰でも交付を受けることが出来ます。
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| 登記簿上の面積と実際に測量した面積が異なっていることがあります。 この場合、登記簿の面積より実際の面積が多い場合を縄伸びといい、逆に少ない場合を縄縮みといいます。 明治６年 政府は大がかりな土地面積の調査を行いました 比較的測量のしやすい住宅の敷地や田・畑等はわりあい正確に測量できたようですが 山林・原野等は測量技術の未熟さもあり土地所有等の申告のみで面積を確定させるという方法がとられました。 当然税金は、その面積によって徴収されますから殆どの土地所有者は過少申告したようです。 したがって前述の公図も位置とか形状等が実際とは著しく相違しているものが多々あります。 現在、国土調査法に基づき全国的に地積調査事業が行われており、 一筆ごとに地番・地目・所有者・境界・面積を明らかにし、 その成果を公図と登記簿にまとめる作業が進行しております。 しかし、開始から５０年以上経過した今日でも全体の半分程度しか進んでおらず、 １９世紀にこれらの事業を完成させたヨーロッパ諸国に追いつくには相当の年月が必要な現状であります。 |
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道路・公園・下水道等の都市基盤施設を重点的に整備し優先的かつ計画的に市街化を図る地域 |
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市街化を抑制する地域で原則として建物の建築は出来ません。 しかし市街化区域・市街化調整区域の線引きがなされる以前から 住居等の建築物が建っていた場合には、増改築は原則可能です。 又この地域は開発行為や用途を変更する場合も規制があります。 |
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まだ線引きがなされていない地域で原則として建物の建築は可能です。 しかし市街化区域・市街化調整区域を含め建物の建築に際しては建築確認申請が必要です。 |
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建築に関しては一定規模以下の物であれば建築の届出のみで可能です。 |
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敷地面積に対する建築面積の割合をいいます。 例えば建ぺい率６０％、敷地面積が １０００㎡の場合 １０００×０．６＝６００㎡ が、建築面積の上限です。 （接道の幅員、斜線制限等を度外視して計算） |
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敷地面積に対する建築延面積の割り合いをいいます。 例えば容積率２００％、敷地面積１０００㎡の場合 １０００×２．０＝２０００㎡ が、建築延面積の上限です。 （接道の幅員・斜線制限等を度外視して計算） |
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建築物の接道義務は原則として都市計画区域内 及び、 準都市計画区域内に限り適用され幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければならない。 但し、法が適用された時 既に建築物が建ち並んでいる幅員が４ｍ未満の道で特定行政庁が指定したもの いわゆる２項道路（建基法４２条２項）の場合は道路の中心線より２ｍ下がった線が道路の境界とみなし セットバックする事により建築は可能となります。（下図参照） 都市計画区域外においては、幅員による規制等はありませんが 車社会の今日、車の通行可能な幅員は確保したいものです。
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田舎不動産の売買には殆どの場合、農地（田・畑）が付帯しておりますが 農地の所有権移転等には 様々な規制があります。 |
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正確には農業振興地域の整備に関する法律といいますが 農業振興地域の農用地に指定されている農地を転用等する場合たいへん厳しい規制があります。 「頭痛に農振」と言われる様に頭の痛い法律ですが 通常５年に１度の農用地の見直しの時期に除外の申請をし その許可を得てからでなければ転用等の農地法の許可申請が出来ないという厳しい規制です。 |
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不動産豆知識